Een supermarkt huurt uw pand anders dan een gezin

De huurder heeft er belang bij om te blijven

Wie een appartement huurt, woont er. Verhuist hij, dan vindt hij drie straten verder iets gelijkaardigs. Een supermarktketen die een winkel opent, doet dat na een studie van het verzorgingsgebied, het aantal huishoudens in de omgeving, de bereikbaarheid en de concurrentie op enkele kilometers. Daarna investeert de keten zelf nog een aanzienlijk bedrag in de inrichting: koeling, kassa’s, rekken, verlichting, signalisatie. Die investering verhuist niet mee. Een winkel die draait, verlaat men niet omdat de huurprijs met de index is gestegen. De huurder heeft er evenveel belang bij als u dat het pand jarenlang open blijft. Bij een appartement is die band er niet.

Het contract ligt langer vast

Een woninghuurovereenkomst loopt meestal negen jaar, maar de huurder kan er in de praktijk vlot uit stappen, mits opzegtermijn en eventueel een vergoeding. Bij handelshuur ligt dat anders. De Belgische handelshuurwet voorziet een minimumduur van negen jaar, met een opzegmogelijkheid voor de huurder op het einde van elke driejarige periode. De verhuurder kan dat niet zomaar: die mogelijkheid bestaat enkel in de gevallen die de wet voorziet. Bij ketens ziet u daarnaast vaak een langere vaste periode, waarin zelfs die driejaarlijkse opzeg wegvalt. Voor u als belegger is dat het belangrijkste cijfer van het hele dossier: het aantal jaren waarin de huur sowieso doorloopt.

De lasten liggen grotendeels bij de huurder

Bij commerciële huurovereenkomsten met grote huurders is het gebruikelijk dat de huurder het onderhoud, de verzekering en een groot deel van de lasten op zich neemt. Structurele werken aan dak, gevel en draagstructuur blijven doorgaans bij de eigenaar, alles wat met het dagelijkse gebruik te maken heeft ligt bij de huurder. Wat er precies ten laste van wie valt, staat in het contract en verschilt per dossier. Het praktische gevolg is wel altijd hetzelfde: u krijgt zelden een telefoon over een defecte verwarmingsketel.

De huurstroom is voorspelbaarder

Bij residentieel vastgoed komt uw rendement uit twee bronnen: de maandelijkse huur en de hoop op meerwaarde bij verkoop. De huur wordt regelmatig onderbroken door een leegstaande maand tussen twee huurders, door een schilderbeurt, door een keuken die aan vervanging toe is. Bij winkelvastgoed met een keten als huurder is dat patroon vlakker. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd op de verjaardag van het contract. Er is geen tussenperiode van twee maanden waarin u zoekt naar een nieuwe bewoner. Het rendement komt in hoofdzaak uit de huurstroom zelf, en die is contractueel vastgelegd voor jaren. Dat betekent niet dat er geen risico is. Een keten kan in moeilijkheden komen. Een locatie kan minder aantrekkelijk worden door werken of door een nieuw handelscentrum in de buurt. Het verschil zit hem in de aard van het risico: bij residentieel vastgoed hebt u veel kleine onzekerheden, bij winkelvastgoed één grote die u vooraf kan beoordelen aan de hand van de huurder en de ligging.

U hebt er nauwelijks werk aan

Een appartement verhuren is deeltijds werk. U zoekt huurders, u doet plaatsbeschrijvingen, u volgt betalingen op, u regelt herstellingen, u bent aanwezig op de algemene vergadering van de mede-eigendom. Bij een winkelpand met een langlopende handelshuur valt dat grotendeels weg. Het beheer ligt bij de partij die het gebouw opvolgt, de huurder gebruikt het pand voor zijn eigen zaak en houdt het in orde. Voor wie belegt naast een drukke job of een eigen onderneming, is dat vaak het doorslaggevende argument.

Waarom dagelijkse behoeften daarbij een rol spelen

Dat geldt niet voor elke winkel even sterk. Een keten die kleding of elektronica verkoopt, voelt online concurrentie en conjunctuur sneller. Een supermarkt, een Okay, een Action of een fastfoodzaak leeft van aankopen die mensen blijven doen, in goede en in mindere jaren. Het is boodschappenvolume, geen impulsaankoop. Dat is de reden waarom Capitall zich concentreert op wat men daily needs retail noemt: winkels waar mensen wekelijks komen, met huurders zoals Albert Heijn, Okay, Action, Brico, McDonald’s en Burger King.

Verschil	Een gezin in uw appartement	Een keten in uw winkelpand
Belang bij het pand	Woont er en verhuist wanneer het uitkomt	Investeerde zelf in de inrichting en blijft daarom
Duurtijd	Stapt er in de praktijk vlot uit	Handelshuur, bij ketens vaak jaren vast
Lasten	Onderhoud, verzekering en herstellingen bij u	Grotendeels bij de huurder, structureel blijft bij u
Inkomsten	Onderbroken door leegstand tussen twee huurders	Jaarlijks geïndexeerd en contractueel vastgelegd
Uw tijd	Zoeken, plaatsbeschrijving, herstellingen, syndicus	Nauwelijks beheer

Waar u wel op moet letten

Twee dingen verdienen aandacht voor u instapt.

1. De kwaliteit van de huurder en de resterende looptijd van het contract. Een pand met nog acht jaar vaste huur is iets anders dan een pand waar de huurder over veertien maanden kan opzeggen.
2. De ligging op winkelniveau, niet op woonniveau. Een goede woonbuurt is niet automatisch een goede winkellocatie. Wat telt, is passage, parkeermogelijkheid en de aanwezigheid van andere winkels die mensen naar dezelfde plek brengen.

Winkelvastgoed met een sterke huurder is geen betere belegging dan residentieel vastgoed in het algemeen. Het is een andere belegging, met een ander werkritme en een ander risicoprofiel. Voor wie stabiliteit en weinig beheer belangrijker vindt dan flexibiliteit, weegt dat verschil zwaar door.

Beleggen in vastgoedprojecten van Capitall gebeurt vanaf een minimuminvestering van 110.000 euro.